Investir dans l’immobilier à l’Etranger - La Fiscalité

Investir dans l’immobilier à l’Etranger - La Fiscalité

Vous trouverez ci-dessous un comparatif de la fiscalité immobilière entre les différents pays à toutes les étapes de l’investissement immobilier. Leurs fiscalités sont également comparés à la fiscalité en France pour connaitre quel pays est le plus avantageux.

Les frais de notaire / frais d’acquisition

Dans la quasi-totalité des pays, il exsite toujours des frais fiscaux à l’achat d’un bien immobilier :
frais de notaire, avocat, enregistrements ou autre. 

En France
2,5% du montant du bien dans le neuf et 7,5% dans l’ancien

Similaire à la France 
Allemagne 3,6% - 6% / Tunisie 5% / Algérie 6% - 8% / Grèce 15% / Émirats Arabes Unis 4,5% /
Maroc 7% - 8% / Espagne 10% - 12%

Fiscalité plus avantageuse

Brésil Aucun frais de notaire

Ile Maurice Pas de frais pour la première maison, 5% à partir de la deuxième

États-Unis Si pas de prêt bancaire aux E-U, compter seulement 0,7% + 1000€

Portugal 1% du bien

Thaïlande 2% du prix du bien 

Imposition sur les revenus fonciers

De nombreux pays ont le même système qu’en France concernant l’imposition sur les revenus fonciers.
A l’Étranger, les loyers se rajoutent également au barème de l’imposition sur le revenu classique, seuls les barèmes changent. Comme en France les barèmes diffèrent en fonction de votre situation familiale et du montant de vos revenus. 

Investir dans n’importe quel pays est forcément plus avantageux car même si le système de barème est similaire, vous n’avez pas de salaires à additionner à vos loyers. Vous serez donc imposé sur les palier les plus bas dans le pays en question.

En France
Vos revenus fonciers sont imposés sur votre tranche marginale d’imposition, 14, 30, 41 ou 45%, auquel on ajoute les prélèvements sociaux de 15,5% (CSG-CRDS). L'imposition varie donc entre 29,5% et 60,5%. Ce montant d’imposition s’effectue une fois toutes les charges déduites sur vos loyers.

Similaire à la France
Allemagne, Tunisie, Nouvelle-Zélande, Algérie, Angleterre, Grèce, Maroc

Fiscalité plus avantageuse :

Émirats Arabes Unis Aucun impôt sur les loyers

Ile Maurice 15% et pas de barème

Thaïlande Barème nettement inférieur à la France (15% en moyenne)

Espagne 24,75%

Brésil 25%

Portugal 28%

 

Taxe foncière à l’étranger

Beaucoup de pays appliquent une taxe similaire à la taxe foncière (et taxe d’habitation également),
leurs noms sont différents mais elles sont souvent calculées de la même manière et sont versées aux communes.

En France
la taxe foncière est approximativement égale à la valeur  cadastrale d’un mois de loyer.

Similaire à la France 
Allemagne / Algérie (3% du montant du bien) / Angleterre / États-Unis / Maroc / Brésil (1% du montant du bien) / Espagne (0,9% du montant du bien) / Portugal (0,8% du montant du bien)

Fiscalité plus avantageuse 

Émirats Arabes Unis Aucune taxe foncière

Ile Maurice Aucune taxe foncière

Grèce  Pas de taxe si la valeur du bien est inférieur à 263 000€ (entre 0,3 et 0,5% du montant du bien au-delà de ce montant)

Thaïlande Exonéré de la quasi totalité les 4 premières années et 0,5% du montant du bien au bout des
4 ans

Tunisie Nettement inférieur à la France entre 75 et 150€ maximum (surface de 400m2)

Grèce Compter 200€ par an pour une superficie de 100m2

Imposition sur la plus-value immobilière

De nombreux pays sont nettement plus intéressants que la France sur l’imposition sur les plus-values.
La fiscalité sur les plus-values immobilières à l’étranger est souvent plus simple à calculer également.

En France
L’imposition sur la plus value est de 20%, auquel il faut ajouter les 15,5% de CSG-CRDS. L’exonération complète de l’impôt sur la plus value (hors résidence principale) est effective après 22 ans et 30 ans pour le paiement des prélévements sociaux. 

Similaire à la France
Allemagne 30% mais exonéré au bout de 10 ans / Angleterre entre 18 et 28% / États-Unis 20% / Maroc 20% / Brésil 25% / Espagne 21% / Portugal 25%

Fiscalité plus avantageuse 

Émirats Arabes Unis Aucun impôt sur la plus-value immobilière

Grèce Aucun impôt sur les plus-value immobilière en Grèce

Ile Maurice Aucun impôt sur les plus-value immobilière à l’Ile Maurice

Tunisie Aucun impôt sur la plus-value les 5 premières années et 10% au delà 

Thaïlande 7% - 8%

Droit de succession

Pour les droits de succession, de nombreux critères entrent en jeu, et en fonction des conventions signées avec le gouvernement, chaque pays fonctionne différement. Bien souvent le droit français prédomine mais une nouvelle loi est en cours de validité sur les patrimoines immobiliers internationaux, la loi a été votée mais pas encore ratifiée. Elle concerne principalement les droits de successions en Europe.

Cependant certains pays présentent une fiscalité plus simple et plus avantageuse pour les droits de successions :

Fiscalité plus avantageuse 

Émirats Arabes Unis Il n’existe aucun cout de succession

Ile Maurice Pas d'impôt sur les droits de succession pour les descendants directs

Thaïlande Il n'existe aucune taxe sur la donation ou l'héritage en Thaïlande

ISF

Hormis l’Espagne, l’Algérie et la Grèce, aucun autre pays n'a créé un impôt comme l'ISF,  c’est-à-dire une imposition sur le patrimoine possédé. Bien en entendu en fonction des conventions vous devez déclarer ou non ce bien dans votre assiette fiscale en France pour calculer votre ISF français.

Fiscalité plus avantageuse 

Ile Maurice Si un résident français acquiert une maison à Maurice, il n'aura pas à déclarer cet actif pour son imposition au titre de l'ISF