BULGARIE - Pourquoi et comment investir dans l’immobilier à Sofia ?
Le prix moyen au m² (en vefa – achat sur plan) est de 1100 € et le loyer moyen est de oscillent entre 5 € et 9€ au m². Le prix moyen au m2 dans l’hyper centre-ville, bâtiment ancien est de 2000€ du m2
En 10 ans, les prix ont augmenté respectivement de 500 % et de 300 % sur 5 ans.
L’évolution des prix ne prend pas encore en compte l’adhésion à la zone euros ce qui aura forcément un effet positif sur les prix.
Sofia est la capitale Européenne la moins chère ce qui augure un potentiel de plus-values latentes beaucoup plus importantes.
A titre de comparaison, les prix moyens au m² sont de 10 300 euros sur Paris. Berlin est à 4500 euros comme Amsterdam. Les prix de l’immobilier à Budapest sont en moyenne à 3500 euros du m². Avant l’entrée dans l’Union Européenne et l’adhésion à la zone euro, les prix de Budapest étaient les mêmes qu’à Sofia.
Quels sont les quartiers les plus intéressants pour investir ?
Le Centre ville
Le quartier est traversé par une rue très commerçante : le Boulevard « Vitosha », souvent appelé Vitoshka, qui s’étire jusqu’au Parc Yushen. Ce long boulevard concentre boutiques, restaurants et bars en grand nombre. Le centre-ville abrite quelques bâtiments touristiques et des édifices religieux, notamment la basilique Sainte-Sophie (la plus grande basilique byzantine), l’église Saint-Georges, l’église de Boyana, la mosquée Bania Bachi, la synagogue de Sofia.
Les quartiers résidentiels Sud de la Capitale : Vitosha, Manarstiriski Livadi, Krastova Vada
Situé au Sud de la Capitale Sofia et accueille les quartiers résidentiels prestigieux. Ces quartiers sont recherchés par les familles ainsi que par les étudiants du fait de sa proximité avec les facultés. A proximité immédiate vous trouverez des écoles, supermarchés, Centres Commerciaux en nombre, transports en commun et la nouvelle station du métro.
Oborishte
A l’est du centre-ville, le quartier Oborishte est celui où l’on trouve l’imposante cathédrale Alexandre Nevski et le Parc Zaimov et le célèbre square Doctor Garden, un poumon de verdure où se détendre aux beaux jours. C’est un quartier très culturel et aristocratique, district mythique de la capitale, ce quartier est considéré comme le plus chic et art de la Capitale
Lozenets
Ce quartier situé au sud du centre-ville permettra de louer des appartements dans des immeubles rénovés, l’idéal pour dormir à Sofia, avec de petits commerces de proximité tels que primeurs, épiceries, pressing, petit supermarché et petits bars de quartier. Cette zone enserrée entre les parcs permet de courir, marcher, faire du vélo, jouer avec les enfants : c’est un quartier idéal où loger à Sofia si vous venez en famille ou pour les expatriés.
À Sofia, vous pouvez acquérir un T2 pour 60 000€ et un T3 pour 100 000€ en VEFA dans une résidence neuve de standing au cœur des quartiers sud résidentiels.
À la location, vous pouvez louer un T2 pour 450 à 500€ et un T3 pour 650 €. Ces prix ne prennent pas en compte une location courte durée ,dont le rendement locatif est maximisé
L’intérêt d’investir en Bulgarie est multiple : réaliser de belles plus-values garanties en réalisant des opérations d’achat-revente, dégager de forts rendements locatifs au cœur d’une capitale européenne, faible prix de l’immobilier, tout en bénéficiant d’une fiscalité très avantageuse.
Quelles sont les meilleures stratégies d’investissements pour investir dans l’immobilier à Sofia ?
Les revenus fonciers sont taxés à hauteur de 10% en flat taxe, tout comme l’impôt sur la plus-value immobilière. Après 3 ans de détention, il y a une exonération totale de l’impôt sur les plus-values.
Si vous souhaitez investir en société, l’impôt sur les sociétés est de 10% et les dividendes sont taxés à 5%. En prime, les successions bénéficient d’une exonération d’impôts.
Le financement de projet immobilier en Bulgarie se fait en cash au comptant pour les deux premières opérations ensuite il est possible de se faire financer une partie de l’acquisition. Néanmoins le fait d’acheter en VEFA permet parfois de financer son acquisition par étape sur 18 à 24 mois, suivant l’avancement de chantier. Grâce à cette stratégie, près de 40% de l’enveloppe d’investissement globale n’est mobilisée que sur 6 mois. Dans la foulée de la livraison, vous percevez votre plus-value (revenu de la revente). Ce mécanisme d’investissement garantie un TRI de 16% par an, ce qui en fait une stratégie d’investissement hautement performante et sûre.
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