DEFISCALISATION - LE DEFICIT FONCIER POUR EXPATRIES

DEFISCALISATION - LE DEFICIT FONCIER POUR EXPATRIES

INVESTIR - RENOVATION - LOYERS

C’est la formule magique pour bénéficier du levier de défiscalisation appelé le déficit foncier. Ce dispositif, accessible aux non-résidents, vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier en France tout en payant moins d’impôts. En réalisant des travaux dans un appartement ancien destiné à la location, vous créez des charges foncières. En déduisant celles-ci des loyers que vous percevez, vous obtenez un déficit foncier. C’est ce dernier que vous pourrez déduire de vos autres revenus imposables à hauteur de 10 700 euros par an. En plus d’augmenter la valeur locative et foncière de votre investissement, ces travaux vous permettent de défiscaliser une partie de vos revenus !

Trois conditions doivent être réunies pour pouvoir profiter de ce dispositif :

• investir dans un appartement ancien ;
• effectuer des travaux de rénovation supérieurs au montant des loyers perçus sur une année ;
• mettre cet appartement à louer pendant 3 ans sans interruption ;

Compatible avec le fait d’être expatrié, le déficit foncier présente également l’avantage de relever du droit commun. Ce dispositif existe depuis 1993 et n’est pas prêt de disparaître !

Le déficit foncier, comment ça marche ?

Il s'agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges (voir chapitre 2) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l'impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros. Et s'il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d'imposition dit "réel" sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15.000 euros, il s'agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut en faire la demande auprès de l'administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Les 70% restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec en plus la CSG de 15,5%. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.Tous les propriétaires immobiliers d'un bien loués peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) "déficit foncier", des placements immobiliers papier.

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